ระยะเวลาการทำสัญญาเช่าพื้นที่สำนักงาน, ข้อดี ข้อเสียที่เกิดจากความแตกต่างของระยะเวลาของสัญญาและการเจรจากับผู้ให้เช่า

ระยะเวลาการเช่าโดยทั่วไปของทรัพย์สิน หรืออสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆกันย่อมมีระยะเวลาที่แตกต่างกันเพื่อให้เหมาะสมกับการใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินนั้น

 
การเช่าคอนโด หรือห้องพักอาศัย มักทำสัญญากันในลักษณะปีต่อปีเพื่อให้มีความยืดหยุ่นที่เหมาะสมต่อทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่า ในขณะที่พื้นที่เช่าเพื่อการค้าในศูนย์การค้าต่างๆ ส่วนใหญ่จะมีระยะเวลาการเช่า 3 ปี เนื่องจากในมุมมองของธุรกิจนั้น ส่วนใหญ่ไม่สามารถทำธุรกิจให้เกิดความคุ้มทุนต่อ

ระยะเวลาการเช่าโดยทั่วไปของทรัพย์สิน หรืออสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆกันย่อมมีระยะเวลาที่แตกต่างกันเพื่อให้เหมาะสมกับการใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินนั้น

การเช่าคอนโด หรือห้องพักอาศัย มักทำสัญญากันในลักษณะปีต่อปีเพื่อให้มีความยืดหยุ่นที่เหมาะสมต่อทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่า ในขณะที่พื้นที่เช่าเพื่อการค้าในศูนย์การค้าต่างๆ ส่วนใหญ่จะมีระยะเวลาการเช่า 3 ปี เนื่องจากในมุมมองของธุรกิจนั้น ส่วนใหญ่ไม่สามารถทำธุรกิจให้เกิดความคุ้มทุนต่อการเปิดสาขาหรือธุรกิจใหม่ซึ่งต้องมีการลงทุนในการตกแต่งพื้นที่ได้ภายในระยะเวลาแค่ปีเดียว

จะเห็นได้ว่าระยะเวลาของการเช่าจะสั้นหรือยาว ส่วนหนึ่งขึ้นอยู่กับความคุ้มค่า และความยุ่งยากที่เกิดขึ้นในด้านการลงทุนหรือการดำเนินการในการย้ายเข้าหรือออกจากพื้นที่ ดังจะเห็นได้ว่าในการเช่าคอนโด ซึ่งส่วนใหญ่แล้วจะให้เช่าพร้อมเฟอร์นิเจอร์ โดยผู้เช่าสามารถหิ้วกระเป๋าและของใช้ต่างๆเข้าอยู่อาศัยได้เลยในวันที่สัญญาเริ่ม แตกต่างจากพื้นที่เพื่อการค้าซึ่งโดยส่วนใหญ่ส่งมอบในลักษณะพื้นที่ว่างโดยผู้เช่ามีหน้าที่รับภาระค่าใช้จ่ายในการตกแต่งพื้นที่ โดยผู้ให้เช่า จะมี “ระยะเวลาปลอดค่าเช่า” เพื่อให้ผู้เช่าดำเนินการตกแต่งพื้นที่นั้นได้ อย่างไรก็ดี ประเภทการใช้ประโยชน์ที่เหมือนกัน อาจจะมีระยะเวลามาตรฐานในการเช่าแตกต่างกันก็ได้ ยกตัวอย่างให้เห็นภาพชัดเจนขึ้นโดยการเปรียบเทียบการเช่าพื้นที่ทำการค้าบนห้างสรรพสินค้าซึ่งทั่วไประยะเวลา 3 ปี กับการเช่าพื้นที่ขายสินค้าตามตลาดนัดซึ่งไม่ต้องการเงินลงทุนตกแต่งใดๆมากมาย ทำให้โดยปกติสัญญาอาจเป็นแบบรายปี รายเดือน หรือแม้แต่รายวันก็ได้

ในส่วนของสัญญาเช่าสำนักงาน ส่วนใหญ่แล้วมักมีระยะเวลาการเช่ามาตรฐาน 3 ปี เนื่องจากเหตุผลที่กล่าวมาในข้างต้นว่าการย้ายสำนักงานแต่ละครั้งมีค่าใช้จ่ายในการตกแต่ง และโดยมากมักรวมไปถึงการรื้อถอนจากสำนักงานเก่าค่อนข้างมาก และบริษัทส่วนใหญ่มักมีระบบบัญชีในการบันทึกค่าเสื่อมสภาพในระยะเวลาที่ยาวนานหลายปี ดังนั้นน้อยครั้งที่ผู้เช่าจะต้องการสัญญาระยะสั้นมากๆ และตัวผู้ให้เช่าเองก็ต้องการสัญญาที่ยาวนานพอสมควรเพื่อให้มีเสถียรภาพของกระแสรายได้

คำถามที่มักจะถูกถามคือ ถ้าผู้เช่าต้องการสัญญาเช่าที่สั้นหรือยาวกว่า 3 ปี สามารถทำได้หรือไม่? ในการทำสัญญาระยะยาวกว่า 3 ปี ทางกฎหมายนั้นระบุว่าสามารถทำได้ แต่การทำสัญญาเช่านั้นจะต้องมีการจดทะเบียนกับกรมที่ดิน และเสียค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนในอัตราร้อยละ 1 ของค่าเช่า (ไม่รวมค่าบริการ) ที่จะเกิดขึ้นตลอดระยะเวลาการเช่านั้น โดยปกติแล้วค่าธรรมเนียมต่างๆ ทางฝ่ายผู้เช่าจะเป็นฝ่ายรับผิดชอบ (เว้นแต่เป็นความประสงค์ของผู้ให้เช่าที่ต้องการทำสัญญาเช่าระยะยาว ซึ่งก็แล้วแต่ทั้งสองฝ่ายที่จะตกลงว่าใครมีหน้าที่ความรับผิดชอบในการชำระค่าธรรมเนียม) ในส่วนของการทำสัญญาเช่าระยะสั้น กฎหมายก็มิได้กำหนดว่าจะทำไม่ได้ แต่ผู้ให้เช่าส่วนใหญ่มักจะพยายามผลักดันให้ผู้เช่าทำสัญญาที่ระยะเวลา 3 ปี ดังนั้น ในขณะที่ผู้ให้เช่าบางคนยอมรับที่จำทำสัญญาระยะสั้น ผู้ให้เช่าบางคนอาจปฏิเสธ หรือโดยส่วนใหญ่มักคิดราคาค่าเช่าที่สูงขึ้น (Rental Premium) เพื่อชดเชยความผันผวนของรายได้ และความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้นจากการทำสัญญาสั้นกว่าปกติ และผู้เช่าจะต้องระลึกอยู่เสมอว่า สัญญาเช่าที่สั้นลงนั้นเท่ากับเป็นการเปิดโอกาสให้ผู้ให้เช่าสามารถปรับราคาค่าเช่าได้บ่อยขึ้น ซึ่งโดยปกติแล้วหลังจากที่หมดสัญญาเช่า และทั้งสองฝ่ายมีความต้องการที่จะต่อสัญญานั้นออกไปอีก ราคาค่าเช่าจะถูกตกลงกันอีกครั้งโดยขึ้นอยู่กับอัตราค่าเช่าของตลาด ณ ขณะนั้น หรือตามที่ทั้งสองฝ่ายจะเห็นสมควร

สำหรับบริษัทขนาดกลางหรือขนาดเล็กที่เพิ่งเริ่มธุรกิจ อาจมีความกังวลว่าบริษัทอาจมีความเปลี่ยนแปลงทั้งทางบวกและทางลบ อาจต้องการขยายพื้นที่ ลดขนาดพื้นที่ เลิกสัญญาก่อนกำหนด ฯลฯ จึงต้องการทำสัญญาระยะสั้น ในปัจจุบันมีทางเลือกที่ดีและช่วยแก้ความกังวลใจดังกล่าวได้ โดยการเช่า “ออฟฟิศสำเร็จรูป” หรือ “Serviced Office” โดยออฟฟิศรูปแบบนี้มีความยืดหยุ่นทั้งในด้านของระยะเวลาทำสัญญา ซึ่งอาจทำกันเป็นรายเดือน ราย 3 เดือน 6 เดือนหรือ 1 ปีก็ได้ และผู้เช่ายังไม่ต้องใช้เงินลงทุนก้อนใหญ่ในการตกแต่งพื้นที่อีกด้วย อ่านรายละเอียดและข้อดี ข้อเสียเพิ่มเติมเกี่ยวกับ ออฟฟิศสำเร็จรูปได้ โดย คลิกที่นี่

การเช่าสำนักงานนั้นถ้าจะมองเผินๆจากผู้ที่ไม่ได้มีความเข้าใจอย่างลึกซึ้งในด้านอสังหาฯ อาจดูเป็นเรื่องที่ไม่ได้มีความสลับซับซ้อนอะไร แต่ถ้ามองให้ลึกเพื่อให้เกิดการได้เปรียบและความยืดหยุ่นสูงสุดต่อผู้เช่า การเช่าพื้นที่สำนักงานนั้นซับซ้อน และมีแง่มุมที่จะต้องเจรจากับผู้ให้เช่าอยู่มากมาย

BangkokOfficeFinder.com สามารถช่วยท่านต่อรองกับผู้ให้เช่าในแง่มุมต่างๆ เช่น ได้สิทธิในการต่อสัญญาเพื่อให้มั่นใจว่า ท่านจะได้สิทธิในการต่อสัญญาแน่นอนหากท่านต้องการต่อสัญญา หรือการกำหนดอัตราการขึ้นค่าเช่าสูงสุดในการต่อสัญญาครั้งต่อไป เพื่อป้องกันการขึ้นค่าเช่าที่มากเกินไป หรือในบางกรณีต่อรองสิทธิในการบอกเลิกสัญญาก่อนกำหนด หรือสิทธิในการเพิ่ม หรือลดขนาดพื้นที่ได้

อ่านรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับบริการของ BangkokOfficeFinder.com ได้โดย คลิกที่นี่